【不動産投資】収支シミュレーション実践講座【各論編】 from Udemy

2008年から東京大家塾（大家さん向けの勉強会）を主宰し、およそ３万件を超える相談に対応してきた経験から、不動産投資の収支シミュレーションの実践的なノウハウをレクチャーします。

各収入や費用・税金を試算するための詳細な解説
グラフの作り方の動画による解説
私が使っているExcelファイル*のダウンロード
３つの練習用の物件と模範解答（私が作成したExcelファイル）のダウンロード
動画の内容に関する質問

*Googleスプレッドシート版を追加しました。

さらに収支だけでなく、デットクロス分析や売却シミュレーション、大規模修繕の時期や予算の立て方も網羅しました。

投資用不動産を販売する業者は、販売するプロであって決して経営するプロではありません。そのため「購入した後のこと」に詳しい人は少ないため、相談相手としてはふさわしくありません。事実、彼らの作成する収支シミュレーションは、あなたを不安にさせたくないために、想定する数値（空室率・家賃下落率・金利など）が甘く、さらに印刷物やPDFファイルでの提出なので、空室率などの数値を変更したシミュレーションもできず、さらに重要な支出項目が抜けていて、もっとも大きな支出となる大規模修繕をどのように考えるのか？　費用は？　時期は？　といった知見に乏しいものです。しかも、あなたが購入した後に、想定外の支出やトラブルが起きても彼らは責任を負いません。その結果、物件を取得した後に予想外の支出や税金やトラブルに直面して苦しむ相談者が後を絶ちません。

ぜひ、このコースを受講して、自分で収支やリスクを予測して想定外の支出や税金に直面することなく、次の物件取得にスムーズに進み、いち早くあなたの目的達成やゴールの到達を手に入れてください。

What's inside

Learning objectives

物件購入を判断するための収支シミュレーションの実行方法
将来の収入を見通すのに必要な知識
将来の支出を見通すために必要な知識
将来の税金を見通すために必要な知識

シミュレーション結果をグラフ化して目で見て理解を深める技術
デッドクロスの影響を目で見てわかるようにする技術
出口（売却）戦略を立てるために必要な技術
大規模修繕が何年後にいくら位で必要になるか見積もる技術

物件購入を判断するための収支シミュレーションの実行方法
将来の収入を見通すのに必要な知識
将来の支出を見通すために必要な知識
将来の税金を見通すために必要な知識
シミュレーション結果をグラフ化して目で見て理解を深める技術
デッドクロスの影響を目で見てわかるようにする技術
出口（売却）戦略を立てるために必要な技術
大規模修繕が何年後にいくら位で必要になるか見積もる技術

Syllabus

はじめに

復習

収支シミュレーションが必須のスキルである５つの理由

収支シミュレーションを自分で計算すべき５つの理由

収支シミュレーションの使い分け、できていますか？不動産投資の収支シミュレーションは、いくつか種類があり、その役割が異なります。今回は、私が使っている５つの種類と活用のタイミングをお伝えします。役割や目的に応じて使い分けることで、儲かる物件を手に入れる確率を上げましょう。

ざっくりシミュレーション ※不動産実務検定１級講座を参照
収支シミュレーション（概算）※今回の講座のメインテーマ
収支シミュレーション（詳細）※今回の講座のメインテーマ
事業計画書 ※ダウンロード可能な教材を追加
収支シミュレーション（実績）※今回の講座の応用的な活用方法

販売図面（マイソク）から収益性・安全性を「手書き」でシミュレーションします。なぜ「手書き」なのかというと、販売図面の数字がどのような計算過程で収益性・安全性の指標になるのか、体で理解できるようにする意図があります。この「体で理解」できるようになるとプロの持つ「肌感覚」を養うことができます。手書きで30枚くらい実践しましたら、Googleスプレッドシート（コピーしてお使い下さい）で、さらに分析スピードを上げましょう。

スマホ・タブレット・PCから築年数をカンタンに計算できます。お気に入り（ブックマーク）登録して、いつでもすぐに使えるようにしておきましょう。

Traffic lights

Read about what's good

what should give you pause

and possible dealbreakers

提供されているExcelファイルとGoogleスプレッドシートは、収支シミュレーションを効率化し、投資判断を迅速化するのに役立ちます

大規模修繕の時期や予算の立て方など、購入後の重要な支出項目に焦点を当てており、長期的な視点での不動産投資を支援します

デッドクロス分析や売却シミュレーションなど、収支だけでなく、不動産投資におけるリスク管理と出口戦略を網羅的に学べます

東京大家塾を主宰する講師が、3万件を超える相談経験を基に、実践的なノウハウを提供し、投資判断の精度を高めます

収支シミュレーションの種類と使い分けを学ぶことで、不動産投資の各段階で適切な分析ツールを選択し、より効果的な投資戦略を立てられます

販売図面から手書きで収益性・安全性をシミュレーションする手法は、数字の背後にある計算過程を理解し、プロの肌感覚を養うのに役立ちます

Reviews summary

不動産投資収支シミュレーション実践

受講生によると、このコースは不動産投資における収支シミュレーションの実践的なスキル習得に非常に役立つと評価されています。特に、講師の豊富な経験に基づいた解説は理解しやすく、ダウンロード可能なExcel/Googleスプレッドシートファイルは実際の物件分析ですぐに使えると好評です。収入、経費、税金など各項目の詳細な計算方法や、デッドクロス、売却、大規模修繕といった重要なトピックまで網羅しており、投資判断の精度を高めるのに貢献するとの声が多く挙がっています。販売業者の甘いシミュレーションに頼らず、自分で分析できるようになる点が大きなメリットと捉えられています。

初心者には少し難しい可能性も。

"不動産投資の基本的な流れを知っている方がより理解しやすいかもしれません。完全にゼロ知識だと少し戸惑う部分があるかも。"

"内容は非常に濃いので、一度では全てを吸収しきれないかもしれません。繰り返し視聴する必要がありそうです。"

"Excel操作に慣れていないと、ファイルの使用に少し時間がかかる可能性があります。"

経験豊富な講師の解説が信頼できる。

"長年の大家業と相談経験に基づいた話は、説得力があり、机上の空論でないと感じました。"

"なぜ自分でシミュレーションすべきなのか、その理由が明確に説明されており、納得感が高かったです。"

"実際の相談事例を踏まえた解説で、リアリティがあり非常に参考になりました。"

"講師の話し方が丁寧で聞き取りやすく、最後まで集中して受講できました。"

収支計算に必要な項目が網羅され詳細に学べる。

"空室率や家賃下落率、各種経費、税金など、収支計算に必要な項目が細かく解説されていて分かりやすかった。"

"デッドクロスや売却、大規模修繕といった、他のコースではあまり扱わない内容までカバーしているのが良い。"

"購入後のコストやリスクについても具体的に数値で考える方法が学べたのは、非常に重要な視点でした。"

"レントロールの見方まで解説があり、物件の分析力が総合的に上がる内容でした。"

物件の良し悪しを自分で判断できるようになる。

"業者任せではなく、自分でリスクも含めて正しく収支予測するスキルが身につきました。"

"このコースで学んだことで、提示された物件のシミュレーションが甘いかどうか判断できるようになりました。"

"漠然としていた不動産投資のリスクが数値で見えるようになり、冷静な判断ができるようになりました。"

"収支シミュレーションの重要性を再認識し、今後の物件選定に活かしていきたいです。"

ダウンロードできる計算ファイルが非常に有用。

"先生が普段使っているExcelファイルをダウンロードできるのが素晴らしい。実際の物件分析でそのまま使えます。"

"Googleスプレッドシート版も追加されたので、環境を選ばずシミュレーションできて助かります。"

"演習用のファイルと模範解答もあって、自分で手を動かしながら学べたのが良かったです。"

"提供されたExcelファイルは、細部まで作り込まれており、すぐに実務で活用できるレベルだと感じました。"

Activities

Be better prepared before your course. Deepen your understanding during and after it. Supplement your coursework and achieve mastery of the topics covered in 【不動産投資】収支シミュレーション実践講座【各論編】 with these activities:

「金持ち父さん貧乏父さん」を読む

Show steps

不動産投資における基本的な考え方を学ぶことで、収支シミュレーションの重要性をより深く理解し、長期的な視点を持って投資判断を行うことができるようになります。

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Show steps

書籍を購入または図書館で借りる
書籍を読み、重要なポイントをメモする
書籍の内容について考察し、自分の投資戦略にどのように活かせるかを検討する

不動産投資関連のツールとリソースをまとめる

Show steps

収支シミュレーションに必要なツールや情報を整理することで、効率的に分析を行い、より精度の高い予測を立てることができるようになります。

Show steps

収支シミュレーションに役立つExcelテンプレートや計算ツールを探す
不動産情報サイトや市場データを提供するウェブサイトをリストアップする
税金や法律に関する情報をまとめたウェブサイトや書籍を収集する
収集した情報を整理し、使いやすいように分類する

物件情報を基に収支シミュレーションを練習する

Show steps

実際の物件情報を基に収支シミュレーションを繰り返し行うことで、計算スキルを向上させ、様々な条件における収益性を判断する能力を高めることができます。

Show steps

不動産情報サイトから複数の物件情報を収集する
収集した物件情報に基づいて、収入、支出、税金を試算する
試算結果をグラフ化し、収益性を評価する
異なる条件（空室率、家賃下落率、金利など）を設定し、シミュレーション結果の変化を分析する

Three other activities

Expand to see all activities and additional details

Show all six activities

収支シミュレーションの結果をブログ記事としてまとめる

Show steps

収支シミュレーションの結果をブログ記事としてまとめることで、理解を深め、アウトプット能力を高めることができます。また、他の人からのフィードバックを得ることで、新たな視点や改善点を発見することができます。

Show steps

収支シミュレーションの結果を分かりやすく解説する記事を執筆する
記事にグラフや図表を挿入し、視覚的に分かりやすくする
記事をブログやSNSで公開し、他の人からのフィードバックを求める
フィードバックを参考に記事を修正し、改善する

将来の不動産投資計画を立てる

Show steps

コースで学んだ知識を活かして、将来の不動産投資計画を具体的に立てることで、目標達成に向けた行動を促進し、実践的なスキルを習得することができます。

Show steps

自分の投資目標（収入、資産形成など）を明確にする
投資目標を達成するために必要な物件の種類、規模、地域などを検討する
具体的な物件情報を収集し、収支シミュレーションを行う
投資計画を立て、実行に移すための具体的なステップを定める

「不動産投資の教科書」を読む

Show steps

不動産投資に関する体系的な知識を習得することで、収支シミュレーションの結果をより深く理解し、リスクを考慮した上で適切な投資判断を行うことができるようになります。

View 世界一やさしい不動産投資の教科書 1年生 on Amazon

Show steps

書籍を購入または図書館で借りる
書籍を読み、重要なポイントをメモする
書籍の内容について考察し、自分の投資戦略にどのように活かせるかを検討する

Career center

Learners who complete 【不動産投資】収支シミュレーション実践講座【各論編】 will develop knowledge and skills that may be useful to these careers:

不動産投資コンサルタント

不動産投資コンサルタントは、顧客に対して最適な不動産投資戦略を提案します。このコースを受講することで、収支シミュレーションの知識を深め、物件の潜在的なリスクとリターンを正確に評価できるようになります。特に、このコースで提供されるExcelファイルや練習用物件を活用することで、実践的なスキルを習得できます。また、デッドクロス分析や売却シミュレーションの知識は、顧客に長期的な視点での投資戦略を提案する上で非常に役立ちます。投資コンサルタントとして、顧客の目標達成を支援するために、このコースで得られる知識とスキルを活用してください。

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リートアナリスト

リートアナリストは、不動産投資信託（リート）の投資判断を行う専門家です。このコースを受講することで、リートが保有する物件の収支シミュレーションを行い、将来の収入と支出を詳細に予測するスキルを習得できます。空室率、家賃の下落率、金利などを考慮したシミュレーションは、リートの収益性を評価する上で重要です。デッドクロス分析や売却シミュレーションは、長期的な視点での投資判断に役立ちます。アナリストとして、このコースで得られる知識とスキルを活用してください。

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不動産アナリスト

不動産アナリストは、不動産市場の動向を分析し、投資判断や戦略立案を支援します。このコースを受講することで、物件の収支シミュレーションを実践的に行い、将来の収入、支出、税金を詳細に予測するスキルを身につけられます。これにより、不動産アナリストとして、より精度の高い分析を提供し、クライアントの投資判断をサポートできます。特に、空室率や家賃下落率など、市場の変動要素を考慮したシミュレーションは、リスク管理にも役立ちます。このコースでは、デッドクロス分析や売却シミュレーション、大規模修繕の計画など、総合的な視点での分析手法も学ぶことができます。

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不動産クラウドファンディングアナリスト

不動産クラウドファンディングアナリストは、クラウドファンディングプラットフォームに掲載される不動産投資案件の審査・分析を行います。このコースを受講することで、物件の収支シミュレーションを行い、将来の収入と支出を詳細に予測するスキルを習得できます。空室率、家賃の下落率、金利などを考慮したシミュレーションは、投資案件のリスクを評価する上で重要です。また、デッドクロス分析や売却シミュレーションの知識は、長期的な視点での投資判断に役立ちます。アナリストとして、このコースで得られる知識とスキルを活用してください。

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不動産アクイジションスペシャリスト

不動産アクイジションスペシャリストは、投資に適した物件の発掘と取得を担当します。このコースを受講することで、物件の収支シミュレーションを行い、将来の収入と支出を詳細に予測するスキルを習得できます。空室率、家賃の下落率、金利などを考慮したシミュレーションは、物件の潜在的なリスクを評価する上で重要です。また、デッドクロス分析や売却シミュレーションの知識は、長期的な視点での投資判断に役立ちます。アクイジションスペシャリストとして、このコースで得られる知識とスキルを活用し、収益性の高い物件を効率的に発掘し、取得してください。

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不動産証券化スペシャリスト

不動産証券化スペシャリストは、不動産を裏付けとした証券を発行し、投資家に販売する業務を行います。このコースを受講することで、物件の収支シミュレーションを行い、将来のキャッシュフローを詳細に予測するスキルを習得できます。空室率、家賃の下落率、金利などを考慮したシミュレーションは、証券の価格設定やリスク評価に重要です。デッドクロス分析や売却シミュレーションは、長期的な視点での投資判断に役立ちます。スペシャリストとして、このコースで得られる知識とスキルを活用し、魅力的な証券を設計してください。

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不動産ポートフォリオマネージャー

不動産ポートフォリオマネージャーは、投資家の不動産ポートフォリオ全体の管理と最適化を行います。このコースを受講することで、個々の物件だけでなく、ポートフォリオ全体の収益性やリスクを評価する能力を向上させることができます。将来の収入、支出、税金を見通す知識、シミュレーション結果をグラフ化する技術、デッドクロス分析を理解する技術、出口戦略を立てる技術、大規模修繕の見積もり技術を習得します。これらの知識はポートフォリオのパフォーマンスを最大化するために不可欠です。特に、大規模修繕の時期や予算を正確に予測することは、長期的なポートフォリオの安定性を保つ上で重要です。

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プロパティマネージャー

プロパティマネージャーは、不動産の運営と管理を担当し、収益性を最大化します。このコースを受講することで、収支シミュレーションの知識を深め、物件の運営コストを最適化し、収益性を向上させるための戦略を立てることができます。将来の収入、支出、税金を見通す知識は、予算管理に不可欠です。特に、空室率の管理や家賃設定、修繕費用の見積もりなど、日々の業務に直結する知識を習得できます。このコースでは大規模修繕の時期や予算の立て方も学べるため、長期的な視点での物件管理が可能になります。

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不動産営業

不動産営業は、顧客に不動産物件を販売する仕事です。このコースを受講することで、物件の収支シミュレーションを行い、将来の収入と支出を詳細に予測するスキルを習得できます。空室率、家賃の下落率、金利などを考慮したシミュレーションは、物件の潜在的な魅力を顧客に伝える上で重要です。また、デッドクロス分析や売却シミュレーションの知識は、長期的な視点での投資判断をサポートします。不動産営業として、このコースで得られる知識とスキルを活用し、顧客に最適な物件を提案し、信頼関係を築いてください。

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不動産開発アナリスト

不動産開発アナリストは、新規不動産開発プロジェクトの実現可能性を評価し、収益性を分析します。このコースを受講することで、収支シミュレーションのスキルを向上させ、開発プロジェクトの潜在的なリスクとリターンをより正確に評価できるようになります。将来の収入と支出、税金を見通す知識、グラフ化技術、デッドクロス分析の理解、出口戦略の立案は、プロジェクトの成功に不可欠です。特に、大規模修繕の時期と予算を見積もる技術は、長期的なキャッシュフローを予測する上で重要です。開発アナリストとして、このコースで得られる知識を活かし、収益性の高い開発プロジェクトを推進してください。

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不動産査定士

不動産査定士は、不動産の適正な価格を評価する専門家です。このコースを受講することで、物件の収支シミュレーションを行い、将来の収入と支出を詳細に予測するスキルを習得できます。固定資産税等の推定方法、管理委託手数料の調べ方、入居募集経費の設定方法、借入金の金利と年数の調べ方など、査定に必要な知識を深めることができます。得られた知見を基に、より精度の高い査定を行い、顧客の信頼を得ることができます。特に、大規模修繕の時期と費用を考慮した査定は、物件の長期的な価値を評価する上で重要です。

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ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、顧客の資産形成を支援する専門家です。このコースを受講することで、不動産投資に関する知識を深め、顧客の資産ポートフォリオに最適な不動産投資戦略を提案できるようになります。デッドクロス分析や売却シミュレーションの知識は、長期的な視点での資産形成に役立ちます。特に、税金の知識や大規模修繕の計画に関する知識は、顧客のライフプランに合わせた最適な提案をする上で重要です。ファイナンシャルプランナーとして、このコースで得られる知識を活用し、顧客の資産形成をサポートしてください。

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信託銀行員

信託銀行員は、顧客の資産管理や運用をサポートする専門家です。このコースを受講することで、不動産投資に関する知識を深め、顧客の資産ポートフォリオに不動産を含める際の戦略を提案できるようになります。将来の収入、支出、税金を見通す知識は、顧客の資産状況を分析する上で重要です。デッドクロス分析や売却シミュレーションの知識も、長期的な視点での資産形成に役立ちます。信託銀行員として、このコースで得られる知識を活用し、顧客の資産形成をサポートしてください。

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住宅ローンアドバイザー

住宅ローンアドバイザーは、顧客に最適な住宅ローン商品を紹介し、資金計画を支援します。このコースを受講することで、不動産投資における収支シミュレーションの知識を深め、顧客の返済能力やリスク許容度を考慮した上で、適切なローン商品を提案できるようになります。借入金の金利と年数の調べ方、元利均等返済の計算方法など、ローンに関する知識を深めることができます。また、デッドクロス分析や将来の税金に関する知識は、顧客の長期的な資金計画を支援する上で役立ちます。

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不動産法務

不動産法務担当者は、不動産取引に関する法的リスクを評価し、契約書作成や法的助言を行います。このコースを受講することで、不動産投資における収支シミュレーションの知識を深め、将来のキャッシュフロー予測に基づいて、法的リスクを評価できるようになります。税金の知識や大規模修繕に関する知識は、契約書作成や法的助言をする上で役立ちます。不動産法務担当者として、このコースで得られる知識を活用し、企業のリスク管理をサポートしてください。法務担当は、通常修士号以上の学位を必要とします。

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Reading list

We've selected two books that we think will supplement your learning. Use these to develop background knowledge, enrich your coursework, and gain a deeper understanding of the topics covered in 【不動産投資】収支シミュレーション実践講座【各論編】.

世界一やさしい不動産投資の教科書 1年生

Save

この本は、不動産投資の基礎から応用まで、幅広い知識を網羅的に解説しています。収支シミュレーションの具体的な方法や、リスク管理、税金対策など、実践的なノウハウを学ぶことができます。特に、不動産投資初心者にとって、体系的に知識を習得するための優れた参考書となります。この本は、コースの内容を補完し、より深い理解を促すための追加資料として最適です。

世界一やさしい不動産投資の教科書 1年生

Tankobon Hardcover

金持ち父さんの子供はみんな天才

Save

この本は、お金に対する考え方や資産の重要性を学ぶ上で非常に役立ちます。不動産投資におけるキャッシュフローの概念を理解する上で、基礎的な知識を提供します。特に、不動産投資を始めるにあたっての心構えや、財務諸表の読み方を学ぶ上で有益です。この本は、不動産投資の具体的な手法を解説するものではありませんが、投資家としてのマインドセットを形成する上で重要な役割を果たします。

(English) Rich Kid Smart Kid: Giving Your Child a Finantial...

Tankobon Hardcover

【不動産投資】収支シミュレーション実践講座【各論編】

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