【許認可/物件取得編】知識ゼロの素人が短期間で宿泊施設を開業する方法

宿やりたいと思った人がまずぶち当たるのが、どうやったら営業許可が取れるんだろうという疑問だと思うんですが、

ググって色々調べても、正直理解するの難しくないでしょうか？

理解を妨げる原因の1つが、「旅館業」「民泊新法」「簡易宿所」「民泊」など、この辺りの言葉がごっちゃごちゃになってるからです。

なので、ざっくりですが、まず整理してみました。

まずは宿を開業するためには、旅館業か民泊新法の営業許可が必要です。民泊新法は本来、住宅宿泊事業法と呼ばれますが、民泊新法の方がわかりやすいので、この動画講座では民泊新法で行きます。

旅館業は、大きく「ホテル・旅館」と「簡易宿所」に分かれてて、民泊新法は「家主不在型」と「家主同居型」に分かれてます。

よく聞く「簡易宿所」という言葉は、旅館業の中のカテゴリーを指します。

で、ここからややこしいのですが、世の中一般的に「民泊」と呼ばれている宿泊施設は、必ずしも「民泊新法」の営業許可で営業している宿だけじゃなくて、

旅館業の「ホテル・旅館」や旅館業の「簡易宿所」で営業許可を取った宿も「民泊」と呼ばれているんですよね。意味不明ですよね（笑）

本来であれば、民泊新法で営業している宿だけを民泊と呼べば良かったのですが。。。

なので、あなたが民泊をやりたいと思ったときは、民泊新法だけでなく、旅館業の営業許可も視野に入れて物件を探すことになります。

まず初めに、宿を開業するというあなたの妄想が現実化するまでの大まかな流れを見ていきます。まずはざっくりです。後のセクションで詳しく話しをします。

STEP1は、物件探しです。

当たり前ですが、宿泊ビジネスは物件がないと始まりません。

あなたの拠点となる物件を探していきます。

物件であればなんでも良いと言うわけではありません。

宿は不動産事業の延長線上にあるので、極論は立地ビジネスです。内装やコンセプトは後でお金をかければ変更可能ですが、立地は簡単に変更できません。

また重要なポイントとしては、大きなホテルと戦わずに生き残れる物件を見つけることです。

あなたの利益を最大化する儲かる物件、お客様の満足度を最大化する魅力的な物件を見つけていきます。

STEP2、物件が決まったら、許認可の手続きを進めます。宿を開業するためには、旅館業か民泊新法の営業許可を取る必要があります。

あなたの物件は、どちらの許可で行くべきか、2つの法律を学んでいきましょう。

STEP3

無事許可が取得できれば、いよいよ開業に向けてオペレーションを考えます。

宿泊業は、自分自身で運営することもできますし、運営を他社に任せることも可能です。あなたにとって最適な手段を選んでいよいよ開業です！

どうもこんにちは吉岡拓也です。

石川県金沢市で5軒の宿泊施設を運営しています。

長期滞在に特化したアパートメントホテルや、築100年の町家を改装した一棟貸しの民泊、外国人向けのゲストハウスや、キッチンが完備された滞在型レジデンスタイプのバケーションレンタルです。

こちらは僕のAirbnbのホストアカウントです。宿のビジネスオーナーとして、過去7年間でエアビーだけで2,000件以上の予約を受けました。レビューの総数も1300件を超えています。

そのほかにも

スキー場の目の前にある温泉付きペンションの再生や

地方の限界集落に立つ巨大な古民家を利用した宿

沖縄の離島にあるプール付きの高級バケーションレンタルなど、

これまで小規模宿泊施設の開業サポートやコンサルティングを行なってきました。

今回の動画講座は、宿泊施設の物件探しや許認可の話題を中心に話していますが、自分自身は特別法律に詳しい専門家ではありません。60分という短い時間でパーフェクトに説明できるほど、この分野は簡単ではありません。専門家がみたら、全く物足りない内容だと思います。

ただこの複雑怪奇な旅館業と民泊新法について、自分自身の開業経験を踏まえ、できるだけ簡潔に説明しました。

これから宿を開業した人が半歩でも先に、足を踏み出せるようにするためです。宿ビジネスというのは、開業までが本当に大変です。でもその先には、あなたらしい人生が必ず待っています。さあ一緒に旅立ちましょう。

このセクションでは、まず物件探しの話をしたいと思います。宿泊ビジネスは店舗ビジネスなので、当たり前ですが物件がないと始められません。

まずは、宿物件の本質を3つご紹介したいと思います。

1つ目はロケーションです。

伝え方が9割というベストセラー本がありましたが、宿泊業の場合は、ロケーションが9割です。おしゃれな雰囲気、素晴らしい接客を提供したとしても、立地が悪ければすべてが水の泡と言う訳です。

駅や観光地に近い、海が目の前など、あなたがターゲットとするお客様にとって便利な場所であることが大切です。ホテルは不動産事業の延長線上にあるので、極論は立地ビジネスです。内装やコンセプトは後でお金をかければ変更可能ですが立地は簡単に変更できません。

物件探しの本質2つ目は、ホテルと比較して差別化できる物件を探すことです。

なぜか？

そもそも大前提として宿泊施設というのは供給過剰なんです。飲食店と一緒ですね。で個人でつくる宿泊施設というのは、大きなホテルや旅館と戦ってはダメなんです。あの人たち、資本があるので、正面突破しようとする必ず負けてしまいます。

なので、いかに大きなホテルが提供していないニッチなカテゴリーを探すかが重要なポイントです。

差別化できるポイントはロケーションもそうですが、それ以外にも

例えば、

-BBQ

-ペット

-4人以上の大部屋

-キッチン付き

-大画面TV

-ドラム式洗濯機

-庭

-貸切できる

などですね。

これらはホテルが提供していないサービスや設備ですよね。

はい、物件探しの本質3つ目ですが、理想の物件は見つからない事実から目を背けないことです。

あなたの予算が潤沢で、かつ人脈が豊富なのであれば、話が異なるかもしれませんが、普通の人に、理想の物件は見つかりません。

なぜなら良い物件というのは、表に出る前に、身内で取り引きが行われるからです。見ず知らずの他人に譲るよりは、すでに信頼できる知り合いに使ってもらった方が大家にとっては楽だからです。

で表に出てくる物件というのは知り合いのフィルターをすり抜けてしまった売れ残り物件というわけです。

この時点で、理想の物件である可能性は、だいぶ下がっています。

立地が悪いのか？

賃料が相場より高いのか？

ボロ物件でリノベーションの費用が高いのか？

理由はさまざまですが、理想の物件が見つからないという前提のもと物件探しに取り組み、

その結果見つけた物件の中から、勝負するしかありません。

大丈夫です。例え70点の物件でも、あなたらしい切り口があれば事業になりますから。

あなたはすでに宿泊ビジネス用の物件を所有していますか？それとも、これから購入予定でしょうか？もしくは購入ではなく、賃貸で始める予定ですか？

物件を購入して所有する場合でも賃貸で借りる場合でも、宿泊施設の運営は可能です。

少し規模が大きくなりすぎますが、帝国ホテルは株式会社帝国ホテルが、土地建物を所有し人を雇い運営も行っています。一方で東横インは、土地建物をオーナーから借りた上で賃料を払いながら運営を行っています。

あなたが作る小さな宿も、仕組みは全く同じです。

それでは、それぞれのメリットデメリットの話をしたいと思います。分かりやすく表を作りました。

-開業・運営の自由度（改装自由かどうか・近隣住民）

まず開業・運営の自由度ですが、これは物件を所有して運営する方に軍配が上がります。自分自身の物件なので、何をやっても良いからです。

逆に賃貸物件に関しては、そもそも宿運営OKな物件を探すのも大変ですし、仮に運良く見つかったとしても、土地と建物を所有者から借りることになるので、当然所有者の許可なしに自由に改装することができません。また近隣住民との関係性も新たに作る必要があるので、開業及び運営のハードルは、所有物件で運営する場合よりも高いと思います。

次は初期費用です。

賃貸でやる場合のメリットですが、所有する場合と比較して、初期費用が少ないことです。物件を購入せずに運営することができるので、土地建物の購入費用が不要だからです。

また初期費用が少ないため、銀行借入も少なくて済み、2軒、3軒と、どんどん多店舗展開して事業を大きくしていきたい場合は賃貸でやることをお勧めします。

最後にリスクについてですが、賃貸の場合は万が一運営に失敗してしまった場合でも賃貸契約を解約してしまえば、撤退することも容易です。

所有の場合はこの全く逆で、仮に運営に失敗してしまった場合は、撤退が容易ではありません。もちろん初期投資が重いのもリスクが大きい1つの理由です。

というわけで、結論というか僕の意見ですが、ゼロから宿泊事業に参入する場合は、賃貸から始めた方が初期費用も少なく、リスクも低いのでおすすめです。

ゲストハウス用の物件を大家さんと契約する際は、この「普通賃貸借契約」もしくは「定期借家契約」を結ぶことになります。

僕のおすすめは「普通賃貸借契約」です。リスクが定期借家契約より少ないからです。説明していきますね。

まず普通賃貸借契約ですが、いわゆる一般的な契約形態になります。通常、2年とか3年で契約して、借主が引き続き借りたい場合は、契約を更新できます。

一方で定期借家契約とは、契約期間を定め、契約期間が終了すると、基本的には再契約できない契約になります。また借主が途中で契約をやめたい場合でも、契約期間中はダメな場合があります。

簡単な比較表を作りました。

まず、更新の有無ですが、普通賃貸借契約の方は借主が望めば何度でも更新が可能です。大家さん側は、借主が更新を希望すれば断ることはできません。

定期借家契約の場合は、期間が満了したら、それ以降更新はできません。もし双方が更新を望んだ場合のみ、再契約という流れになります。

次は、中途解約についてですが、

普通借家契約では、大体解約の3ヶ月前とか6ヶ月前に貸主に伝えれば解約することが可能です。一方で、大家さん側から基本解約はできません。

定期借家契約の場合は、借主が途中で解約したい場合でも、契約期間内は解約できない場合があります。もしくは、契約期間の残りの賃料を違約金として支払い、解約する場合もあるようです。

家賃に関しては、定期借家の場合は、なんらかの理由で期間が限られているため、その分借りてが少なく、家賃が低く設定されている場合があります。

どちらか、迷われたら基本的には「普通賃貸借契約」を結んでください。

借り手の立場が強いからです。

一番怖いのは、多額のリノベーション費用をかけて開業したのに、定期借家で契約したため、本当はもっとビジネスを続けたいのにも関わらず撤退しなければならない場合です。

あなたが運が良く、即座に宿泊施設を開業できるとしたら、この2つの方法です。

1つは、廃業した宿泊施設の物件を借りることです。

もう一つは宿泊施設の事業譲渡を受けることです。

手前味噌ですが、自分の場合は1軒目と4軒目は廃業した物件でしたし、3軒目は事業譲渡を受けた物件でした。

廃業した宿泊施設物件を借りる

まずは廃業した宿泊施設の物件を借りるパターンですが、いわゆる居抜き物件です。

なぜ即座に開業できるかというと、すでに運営していたので、面倒な許認可の問題がないからです。そして許認可の問題がないということは、それに費やす費用がないということです。

具体的には、水回りの数や消防の火災通報設備の設置ですね。加えて、修繕やリノベーションが不要な場合も多いので、初期投資が少なく開業できるのが魅力です。

また、すでに宿だった物件なので当然「用途変更」も不要です。

なので、まず物件を探す際には、過去に営業していた物件を何とか探せないか考えてみてください。

ただし一点注意点があります。

飲食店では顕著なんですが、居抜き物件ということは前の経営者が失敗して廃業した店舗という可能性があります。

その失敗した理由はロケーション的に問題があったり、ゲストのニーズを満たせなかった設備の物件かもしれません。その辺は慎重に判断してみてください。

事業譲渡を受ける方法

はい、次は、すでに運営している物件オーナーから事業譲渡を受ける方法です。

さまざまな理由で撤退を考えている宿のオーナーさん、実は多いと思っています。宿ビジネスに疲れてしまった人、赤字を抱えている人、違う道に進みたい人などなど。

でも一度始めてしまうと、なかなかやめられないのが実態です。せっかく作った自分の宿が消えてなくなってしまうのは感情的に難しいですし、現実的に賃貸物件であればスケルトンにする費用も馬鹿になりません。規模が大きければ原状回復に何百万もかかりますから。

なので、気に入った宿があれば、その宿に泊まりに行きオーナーさんと仲良くなったら聞いてみるのも手だと思います。実際にスタッフとして働いてみてからでもいいですね。私の友人はゲストハウスでスタッフとして働き、その後その宿の譲渡を受けました。最後のインタビューで登場するまたよしさんです。

私自身も、知り合いのオーナーさんから事業譲渡を受け、宿を引き継いだ経験もあります。

ちなみに事業を引き継いだら許認可はどうなるかというと、運営母体が変わるので、保健所から再度許可をもらう必要があります。それまで宿として運営しているので、許可自体は非常にスムーズに済みますが。

ここでは具体的な物件の探し方ついてレクチャーしたいと思います。

宿泊ビジネスを始めるにあたって、良い物件を見つけることは最大の難関です。

自分自身も一番初めの物件を見つけるまでに1年3ヶ月を要しました。もちろん、ただ運営できる物件を見つけるのは容易ですが、きちんとビジネスで通用する物件を探し当てるのは至難の技です。

もう根気強くやっていくしかありません。

それでは、この順番で行きます。

1. -転貸可能物件サイト

2. -地場の不動産屋

3. -空き家

4. -ググる

5. -M&Aサイト

あなたは宿ビジネスを始めるための、良い物件を見つけました。早速契約に進みたいと焦るかもしれませんが、この5点を必ずチェックしてみてください。

解約通知のタイミング

まずは、解約通知のタイミングです。

一般的なお家やマンションであれば、退去1ヶ月前に不動産屋さんに解約通知すれば問題ないのですが、事業用の場合3ヶ月や6ヶ月、中にはそれ以上の期間が設定されている場合があります。撤退を決めたとしても、すぐに解約できないので、解約完了まで家賃を払い続けなければなりません。

僕は今まで1店舗解約したことがあるのですが、家賃が税込60万円で、半年間で360万円払ったことがあり、文字通り死にました（笑）

原状回復

事業用の賃貸契約には必ずと言っていいほど、「解約の際は原状回復してください」という項目があります。

原状回復とは、物件を借りた当初の状態に戻してくださいということです。せっかく愛を込めて作った宿なのに、元に戻さなくてはならないのです、辛いですよね...

もちろん大規模にリノベーションした場合は、原状回復だけで何百万という資金が飛ぶ可能性があります。

とはいえ、あなたの物件をそのまま使いたい事業者が見つかれば、事業を譲渡することで原状回復しなくて良い場合もあります。もちろん、大家さんが譲渡を許可した場合に限りますが。。

大家さんの許可

物件の大家さんにきちんと宿泊ビジネスについて説明しましたか？

不特定多数の旅行者が物件に出入りすることを大家さんはきちんと理解されてますか？

また、宿を開業するにあたってリノベーションする場合は、契約前にきちんと大家さんにリノベーションすることを伝えましょう。

正直、まだまだ民泊やゲストハウスの知名度は低いことから多くの物件の大家さんは自身の物件が宿泊施設としての用途で使用されることを快く思っていません。

不特定多数が出入りすることがダメなのか、外国人がダメなのか、犯罪の温床にでもなると思っているのか、理由はそれぞれでしょうが、とにかく宿として使いたいとお願いすると急に態度が変わります。（笑）

マンション管理組合

あなたの借りる物件は管理組合のあるマンションの1室ですか？

そうであれば、必ず管理組合に民泊営業が可能かあらかじめ確認してください。

管理組合のあるマンションの多くで、民泊の運営を禁じている場合があり、注意が必要です。

近隣住民の理解はあるか？

またもしあなたが借りようとしている物件が住宅地にあり、周りが一般住宅であれば注意が必要です。物件契約後に近隣住民から宿の開業を反対され泣く泣く諦めざるを得ない場合もあります。

この場合法的には問題ないので強行突破も可能ですが、周囲の住民に反対されながら運営するのは正直現実的ではありません。なので、このような場合は仲介してくれる不動産屋さんや町内会長にどんな人が周辺に住んでいるか？宿を始めるにあたって問題はありそうか？あらかじめ相談するといいでしょう。

場合によっては、町内に住む人に向けた説明会を開催し、きちんと宿ビジネスについて理解してもらう必要があります。

宿泊事業を行う上では、必ず保険には入りましょう。

保険が適用されるケースはたくさんありますが、いくつか例をあげたいと思います。

• 火災

• 水害

• 落雷

• 台風被害

• 食中毒

• お客様の荷物の取扱不注意による事故

• ゲストに怪我をさせてしまった

• ゲストのものを壊してしまった

• ゲストにものを壊された

• 大家さんに対しての賠償責任

自分の場合は7年間の経営で、保険を適用したことが3度あります。一度はベランダに置いてあった椅子が台風で飛んでいって、隣の家の屋根に落下し、瓦を破壊したこと。

もう一つは、スタッフがゲストのバイクヘルメットを預かったのですが、運悪く手が滑って落としてしまい、壊してしまったこと。

自分がいつも入っている保険は、損保ジャパンの「企業賠償責任保険」という商品です。保険料ですが、うちがやっている宿で町家の1棟貸し物件があるのですが、年間の保険料はざっくり18,000円くらいです。同じ大きさでも鉄筋コンクリートだと全然安いんですが、木造だと火災のリスクが高いようで、比例して保険料も上がります。

そのほかに、自分は使ったことがないですが、民泊専門のJasminという保険商品もあります。

どれくらい開業にお金が必要ですか？この質問は、本当に多くの開業希望者から聞かれる質問なんですが、いつだって答えはピンキリです！

所有なのか賃貸なのか？

東京でやるのか、地方でやるのか？

内装を作り込むのか、そのままでやるのか？

人を雇うか、自分でやるか？

など選択肢が多すぎるから、的確な答えを出すのが難しいんです。

とはいえ、整理してみると、開業までにかかる費用はこの3つです。

1. 物件取得に関わる費用

2. 内装工事に関わる費用

3. 開業までの運営費

まずは物件取得に関わる費用ですが、物件を所有するか、賃貸で始めるかによって、当然ですが、かかる費用は異なります。

不動産を購入する場合は、土地建物の購入費用の他に登録免許税や不動産取得税が必要です。

一方、物件を賃貸する場合は、大家さんへの礼金や保証金、不動産会社への仲介手数料が必要です。事業用の場合は保証金が高い場合があるので、気をつけてください。普通の住宅用のマンションだと通常1,2ヶ月ですが、事業用になると6ヶ月とか、普通にありえます。

なので仮に、家賃が20万円の物件を借りた場合、こんな感じで合計120万円かかる計算になります。

次は内装工事に関わる費用です。

内装工事に関しては、本当にピンキリなので正解がないのですが、例えば、こんな感じの、結構きれいな状態の1軒屋を使ってゲストハウスをやるのであれば、最低限の消防設備だけで開業できます。50万円〜200万円ほどです。

一方で、同じ大きさでも工務店を入れて内装を作り込んでおしゃれにするのであれば、普通に1000万円行きます。もしDIYでやり切る、自信と情熱とノウハウと時間と気合いがあるのであれば、1000万円が500万円になります。

ちなみに、内装工事を行う場合に、直接工務店とやりとりする場合もあるのですが、規模が大きい場合は設計事務所を入れることを検討してください。そうですね、目安としては予算1,000万円以上でしょうか？

設計事務所を入れると、その分の費用が追加で発生します。ざっくり、内装工事費用の10%です。

最後は開業までの運営費です。

賃貸物件で開業する場合は、内装工事や許認可取得で動いている期間も家賃がかかります。

売上が発生しないのに家賃は発生するので肝を冷やしますね。あと、人を雇って開業の準備をするのであれば、人件費もかかってきます。開業にまつわる一切の業務を外注することも可能ですが、当然外注費がかかります。

これは自分の例ですが、賃貸物件で開業した時の初期投資額です。

家賃40万円

【内訳】

礼金: 40万円（1ヶ月分）

補償金: 120万円（3ヶ月分）

仲介手数料: 40万円（1ヶ月分）

初月家賃: 40万円

開業までにかかった期間: 11ヶ月なので、その分の家賃は440万円

工事費用は約3000万円。設計事務所に200万円。

ここでは宿泊施設の収支計画の作り方を簡単に説明したいと思います。

この収支計画は、家賃15万円の一棟貸しの宿を想定しています。無人の宿で人件費は、基本的には清掃費用のみとなります。

無料のスプレッドシートとしてダウンロードできますので、ご自由に使いまわしてください。

はい、こちらがいつも私が使っている収支計画です。宿を作る際は初年度から3年分作ります。こんな感じで横軸が月毎に別れていて、縦軸に売上とコストがあります。

この収支計画を作れるようになると、月毎に利益がどれくらい出るか簡単に計算できるようになります。一部の項目については、数字の出し方に苦労したので、そのプロセスを説明していきたいと思います。

稼働率

まずは稼働率ですが、どの地域にも閑散期と繁忙期があり、誰をターゲットにするかによっても稼働率は変化します。数字は一律ではなく、変化に応じた数字を入れてみてください。

稼働率の予想の仕方ですが、競合の宿のAirbnbの画面を見てみると、部屋がどれだけ埋まっているか大体予想できます。あとはその地域の宿事情について詳しい人を見つけて聞くのが一番良いですね。

次は営業日数です。無人の宿の場合、定休日はないと思いますので、月毎の日数が入っています。

次に単価です。

単価とはあなたの宿をいくらで販売するかという「売値」のことです。この単価の設定に関しては奥が深く、また人それぞれ考え方があるので、正解はないのですが、自分に関していえば、営業利益の3年分で初期投資額がでペイできるような売値を設定しています。

次の販売数は、宿が稼働した日数です。月の日数に稼働率をかけて計算します。そして最後に単価に販売数をかけると、売上が計算できます。

次はコストです。

まずは家賃です。家賃は固定費になり、毎月同じ金額になります。

水道光熱費に関しては、基本的には稼働率によって使用量が変わるので変動費になります。注意したいのは、電気代です。水道やガスと異なり、電気は季節によって電気料金がかなり変わってきます。なぜなら夏や冬はエアコンをフル稼働させるからです。特に冬場の暖房費はかなり高いので要注意です。

次はリネン費ですね、、

ベッドカバーやバスタオルなどのリネン費用です。自分たちで洗濯する場合はこの部分は不要ですが、近隣のリネン業者に依頼した場合、シーツ一枚いくら、みたいな感じでコストが発生します。かなり地域によって値段がバラバラなのですが、例えば単価はシングルシーツ一枚で60円枕カバー1枚20円バスタオル1枚、30円みたいな感じです。この宿は1棟貸しなので、一予約あたり1000円のリネン費で計算しています。

通信費ですが、主にWi-Fiです。

毎月3000円から5000円くらいでしょうか。

システム利用料とは、ホテル運営に必要なサイトコントローラーなどの月額費です。

次に備品・消耗品です。トイレットペーパー、シャンプー、洗剤、電球、電池、ゴミ袋、歯ブラシ、コットン、櫛、などです。

予約手数料

OTAを通じて入ってくる予約に対して、コミッション（予約手数料）を支払います。じゃらんや楽天などの国内OTAはだいたい10%前後、海外はだいたい15%で計算すればよいかと思います。自分の場合は、全体の売上にざっくりですが10%をかけてます。

清掃料金は、1回につき8000円かかる計算です。

旅館業の保険は、毎月1500円。

その他の欄に一応毎月30000円計上しておきます。

はい、こうしてコストが計算できましたら、先に計算した売上からコストを引きます。その金額が、月の営業利益となります。

空いた物件を活用して旅行者を泊めてお金を稼ぎたいと思った場合、要は宿泊業を営みたいと考えた場合ですが、まず確認しなければならないのは法律の問題です。

宿を開業するためには、日本には旅館業と民泊新法という2つの法律があります。国内で宿泊業を行うためにはこのどちらかの許可が必要になります。管理をしているのは厚生労働省で、各都道府県の保健所が窓口になっています。

勝手に空き家見つけて、旅行者に貸し出してお金を稼いではダメなわけです。一時期「ヤミ民泊」なんて言葉がありましたが、あれは許可を取らずに宿を運営していたケースです。

宿泊業と似たようなビジネスで不動産賃貸業があります。

不動産賃貸業とは、物件を賃貸として貸し出すビジネスですが、不動産賃貸業を行うにあたって宿泊業と決定的に違うのは、行政からの許認可は一切不要な点です。ちなみに、宅建などの資格も不要です。宅建は不動産仲介業のための法律というわけです。

で、頻繁に「宿泊業」と「不動産賃貸業」の違いというか境目は何ですか？という質問を受けますが、宿泊業に該当する判断基準はこの3点です。

• 滞在期間が1箇月未満の場合

• 客室の衛生上の維持管理責任が運営側にあること

• 宿泊者がその宿泊する部屋を生活の拠点としていないこと(「拠点としてる」の、具体例はなんですか？住所をその場所に移してるかどうか？）

分かりやすい例だと、ウィークリーマンションは宿泊業にあたり、マンスリーマンションは不動産賃貸業に当たります。

なので、1ヶ月以上の滞在しか受けないのであれば、そもそも許認可は不要です。逆に旅行者向けに1ヶ月未満の宿泊を受けるのであれば、宿泊業の許可を必ず取得する必要があります。

宿泊業を行うためには、旅館業法もしくは民泊新法、この2つのうちどちらかの営業許可が必要です。

でも、素人には、この2つの法律の何が違うのか？良く分からないですよね？なので、まず旅館業法と民泊新法の違いを説明したいと思います。

旅館業法は1948年にできた古い法律なんですが、宿泊業を営業する人が守らなければならない法律です。管理しているのは厚生労働省になり、各都道府県の保健所が窓口になっています。なので、最終的に保健所が営業許可を出すことになります。

一方で民泊新法は2017年6月にできたばかりのまだ新しい法律です。

民泊新法が生まれた背景としては、政府が民泊を後押しするためです。コロナ禍の今となっては嘘みたいな話ですが、2015年頃は外国人観光客が急増し、ホテルが足らないのが大きな問題だったのです。

すみません話を戻しますが、宿泊業を行うためには、原則、旅館業法の許可が必要だったのですが、民泊新法が誕生した後は民泊新法の許可を取ることができれば、旅館業の許可は不要になりました。

こちらが旅館業法と民泊新法の比較です。

営業日数の上限に違い

旅館業法と民泊新法が大きく異なるのは営業可能日数です。旅館業法の場合は、365日営業できるのに対して、民泊新法の場合は180日しか営業できません。

また、旅館業法では営業できないエリアがあります。

それは、物件の立地が住居専用地域（第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域）にある場合です。

この立地にある物件でどうしても宿を開業したい場合は、旅館業は諦めて、住宅宿泊事業法で行くしか道はありません。

ここでは旅館業の許可を取得するための一連の流れを説明したいと思います。

鍵となるのは、この3つです。

保健所、消防署、市役所の建築指導課。

で、その前に、まず大切なことをお伝えします。

何かというと、物件を契約する前に必ず保健所・消防署・市役所に相談し、確実に許可が降りることを確認した後に、物件の契約をしてください。

なぜなら、困ったことに各自治体によって、条例や規制が異なるため、Googleで検索した情報が100%正しいとは限らないからです。物件を契約した後に、この物件じゃ開業できないよって言われたら目も当てられないですよね...実際、僕はそんな人に出会ったことがあります...

なので繰り返しますが、必ずこの3つの機関に物件を契約する前に相談をしてください。

はい、その上で「旅館業許可申請の流れ」です。

物件を見つけたら、まずは保健所に事前相談にいきます。そこであなたが選んだ建物で宿を開業するためにはどうすれば良いのか保健所でアドバイスをもらいます。

保健所の次は、消防署です。

ここで必要な消防設備を確認します。

最後は、市役所の建築指導課です。

建築指導課では、用途変更の必要性について相談します。

いずれの行政機関でも必ず、以下の2つは事前に準備してください。

1.図面（建物の住所と面積が分かる資料も）

2.建物の写真（屋外と室内の両方）

まず図面ですが、建物の今の状況が分かる平面図が必要です。各部屋の面積が書き込まれた図面だと話が早いです。建物の写真に関しては、写真があると打ち合わせの内容がより濃くなり誤解も生まれにくくなります。屋外と室内の写真を撮っておき、忘れずに持って行きましょう。

最後に、一つ注意点ですが、相談に行ったら「議事録」を必ず取りましょう。

議事録を残しておけば「言った言わなかった」のトラブルになるのを防ぐことができるからです。担当者によって判断が変わることがあるので、特に年度を跨いで担当者が変わる際は要注意です。

3つの行政機関で相談が終われば、そのアドバイスを元に必要な改修工事を行います。

改修工事が終われば、最後に検査を受けます。

消防署の検査は、自動火災報知設備や誘導灯、避難器具がきちんと設置されているかチェックします。

検査が無事終われば、「消防法令適合通知書」が発行されますので、これを持って保健所に行き、最後の検査を依頼します。

保健所の検査の際は、寝具など全て揃えた上で宿泊できるような状態まで完成させてから検査に来てもらってください。

工事終了後から、営業許可が降りるまでの期間ですが、早くて2週間、長いと1ヶ月以上かかります。宿の近くに公園や学校など公共の建物があると時間がかかるんです。

工事が終わったからと言って、すぐに予約を取らないように気をつけてください。

前のレクチャーでお話しした内容が、一般的な旅館業取得の流れになりますが、自治体によっては、追加でやらなければならないことがあります。

例えば、石川県金沢市には「金沢市における社会環境に悪影響を及ぼすホテル等の建築の規制に関する条例」と呼ばれる条例があり、

ホテルの概要（図面）を大きな一枚の紙に印刷して、建物の入り口に30日間もの間、掲示する必要があります。で、面倒なのは期間中に近隣住民からホテル建設に懸念を示された場合は、住民説明会を開催して住民の理解を得る必要があります。

金沢市に関して言えば、「社会環境に悪影響を及ぼすホテル」というのはラブホテルのことを指し、要はラブホテルが自由に建設できないようにするための条例になります。

同様の条例は、広島市や京都市にもありました。

あなたが開業しようとしている街にも同様の条例がある場合があるかもしれないので、事前に調べてみてください。

物件を契約して宿を開業するにあたり、どのカテゴリーで許可を取るか決めなければなりません。保健所に相談に行く際に、カテゴリーが決まっていなければ相談ができないからです。

繰り返しますが、

まず営業許可に関しては、旅館業と民泊新法の2つがあります。基本的に僕は旅館業で許可を取ることを勧めています。

先のレクチャーでも説明した通り、民泊新法の家主同居型でない限りは、非常用照明や消防設備など満たさなければならない要件は、旅館業だろうが、民泊新法の「家主不在型」であろうが一緒だからです。

であれば、180日の営業規制がある民泊新法での営業よりも、営業制限のない旅館業の方が良いに決まってますよね？！

で、あなたは旅館業の許可を取ることを決めました。

次に、旅館業の「ホテル・旅館」か「簡易宿所」どちらのカテゴリーの許可を取れば良いのでしょうか？

例外はもちろんあるのですが、分かりやすく2パターンに分けてみました。

まず複数の客室があり、共用の水回りがある場合は「簡易宿所」です。

ゲストハウスやカプセルホテル、山小屋、ペンション、民宿などです。これはわかりやすいですね。

次は、古民家や住宅を利用した一棟貸しタイプの宿泊施設の場合です。

これは自治体によって、「ホテル・旅館」で許可を取ったほうが良い場合もあれば、「簡易宿所」で取ったほうが良い場合もあります。

例えば、東京都の場合、「窓先空地」というルールがあり、建物と隣の敷地との間に最低でも1.5mの避難用の通路を確保しなければいけません。このルールが適用されるのは、なんと簡易宿所のみで、ホテル・旅館には適用されません。

また大阪市は簡易宿所に対して、トイレなどの水回りの数を厳格に定めています。住宅を定員6名の宿にする場合は簡易宿所の許可だとトイレを2つ用意しなければなりません。

一方で、金沢市のように「窓先空地」のルールや水回りの数を厳格に定めていない自治体もあり、その場合は簡易宿所の方が楽に取れる場合もあります。

ここでは旅館業の許可を取得するために、保健所がチェックするポイントを挙げてみます。

定員や客室の広さ

まずは定員や客室の広さですが、これは狭い部屋に2段ベッドを何台も入れて定員を詰め込まない限りは引っかかる基準ではないので気にしなくても良いと思います。

例えば、10畳の広さの部屋に12人以上押し込むと引っかかりますが、想像して貰えばわかると思いますが、ありえないですよね...

水回り

次は水回りです。

実は旅館業法自体には、トイレやシャワー、洗面などの水回りの数に関して明確な規定はありません。よって各自治体の保健所が設けている基準に従うことになるんですが、各自治体によって、厳しいところもあれば、緩いところもあります。

ここでは、厳しいと言われている大阪市を例にとって説明したいと思います。

大阪市では、簡易宿所の許可を取るためには、

共同便所を設ける場合は、 5人当たり1個以上設置すること

冷静に考えてもらうと分かるんですが、トイレ5人に1つって不自然なほど多いんですよ。例えば、定員6名の宿であればトイレは2つ、12名の宿であればトイレを3つ用意しなければなりません。当然設置費用もかかるし、トイレを作るためにスペースを削らなくてはなりません。

シャワーの設置基準も同様に厳しくて、

10人に1個、シャワーが必要です。

ちなみに、僕らがやっている金沢市に関しては、水回りの数に関してはすごく緩くて、定員15人でもトイレ1台でOKです。また近くに銭湯があれば、シャワーの数も適当で良いと言われました...

駆けつけ要件

3つ目は駆けつけ要件です。

駆けつけ要件とは、無人型の施設を運営している場合、何かトラブルが発生したときにすぐに現場にスタッフが駆けつけるようにできる体制を作っておいてくださいねというルールです。

この駆けつけ要件も、各自治体によって異なります。

一番厳しいのは京都です。

京都市の規定だと

施設まで10分以内で到着できる場所にスタッフが待機している必要があります。距離で言うと、800メートル以内です。オーナーやスタッフが宿に住み込んでいる場合や宿のすぐ近くに自宅がある場合は問題ないですが、そうでない場合、例えば遠隔で民泊運営したい場合や、複数店舗を運営したい場合は、気をつけなければならないルールです。

ちなみに、この駆けつけ要件、金沢市にもあるんですが、金沢市の場合、概ね10分以内に到着できるようにしなければならないのは京都と同じなのですが、距離のルールがないんです。。。

なので徒歩でも自転車でも車でも10分以内に到着できるのであれば、よしとされています（笑）京都と比較するとだいぶ緩いですよね。

ここでは宿泊施設に必要な消防設備を見ていきます。

宿泊施設を営業するためには、必ず「自動火災報知設備」が必要です。

この自動火災報知設備は建物の規模や条件によって、必要なスペックが異なり予算も大幅に変わってきます。

例えば、床面積が300平米未満かどうか？屋外に非常階段があるかどうか？などです。

この図を見ると分かりやすいと思いますので見て頂きたいのですが、まず建物が300平米以上ある場合は、必ず自動火災報知設備が必要です。

もし、300平米未満の場合、特定一階段等防火対象物（とくていいちかいだんとうぼうかたいしょうぶつ）かどうか判断します。

この特定一階段等防火対象物については次のページで説明しますが、

もし、特定一階段等防火対象物であれば自動火災報知設備が必要で、違うのであれば、特定小規模用自動火災報知設備のみで大丈夫です。

ややこしいですね...

はい、では、特定一階段等防火対象物とは何かというと、3階以上の階を使用して旅館業の営業をする場合で、階段が1つしかない建物になります。

例えばこの左の建物は特定一階段等防火対象物に該当するのですが、

１階が車庫で2階に玄関があり2,3階が室内階段でつながっているメゾネット型のところでゲストハウスの営業をするとします。この場合3階にもう一つ避難に使用できる屋外階段などがない場合は、特定一階段等防火対象物に該当し、建物全体に通常の自動火災報知設備をいれなければなりません。

一方で、右の図のように3階にもう一つ避難に使用できる屋外階段があれば「特定一階段等防火対象物」にはならず建物全体に自動火災報知設備はいれる必要はなくなります。

でもう一度この表を見返しますが、

物件の大きさが300平米未満でかつ特定一階段等防火対象物に当てはまらない場合は、特定小規模用自動火災報知設備で十分なのですが、この特定小規模用自動火災報知設備は何かというと、

無線型の感知器のことで、ひとつの火元を、すべての感知器が一斉にお知らせすることができる設備になります。

簡易な無線型なので、一番お金のかかる発信機、受信機、配線工事が必要なくなり、通常の自動火災報知設備よりかなり安くなります。

その他に消防署でチェックするポイントとしては

誘導灯や避難器具、消火器の数や設置場所などがあります。

最後に行くのが役所の建築課です。

確認する内容はこの3つです。

-用途変更

-非常用照明の設置

-竪穴区画

用途変更

旅館業の許可を取る場合、物件の用途を原則「ホテル・旅館」に変更する必要があります。

用途とは、建築基準法上の建物の使い道のことを指すんですが、例えば、住居や事務所といった物件を利用して旅館業の許可を取りたい場合には、用途変更の手続きをしなければ営業許可がおりません。

用途変更には、建物の「図面」や「検査済証」が必要です。特に古い建物だとこの「検査済証」がない場合が多いので、必ず確認しましょう。

この用途変更の手続きのことを確認申請と言うんですが、これが面倒で時間がかかります。

できれば避けたいところですが、なんとこの用途変更には抜け穴があります。

200平米以下の建物なら用途変更は必要ないのです。なので住居であろうと、倉庫だろうと、オフィスであろうと、床面積が200平米以下なら煩わしい用途変更をせずとも宿泊施設に転用することができます。

また用途変更が必要なのは「宿として使う部分の床面積が200平米を超えた場合」のみです。

つまり寝室や共用スペース・トイレなどお客様が使用する部分が、200平米を越えない限りは用途変更が不要な場合があります。

なので、仮に物件全体の大きさが200平米を超えても、オーナーだけが使用する部分を壁で区切ったり、宿として使わない場所は壁で覆ってしまい、その結果200平米以下になれば用途変更の確認申請の必要なくなる場合があります。ただし自治体によっては、ダメなケースもあるようです。必ず確認してください。

もともと旅館なら用途変更は必要なし

また200平米を超えた物件でも、もともとホテル旅館として「用途」申請がしてあれば、新たに申請する必要はありません。大きい物件で宿泊施設を開業したいけれど、用途変更を避けたい方は廃業した民泊や旅館などを当たってみるのも手ですね。

建築課で確認する2つ目は、

非常用照明の設置についてです。

災害などの非常時に、建物が停電した時のために最低限の明るさを確保する“非常用照明”というものを取り付けなければなりません。

これは宿泊しているゲストが安全に避難をするためです。

一般的には階段や通路に部屋から玄関までの明るさを確保するために設置することが多いです。

そして建築課で確認する3つ目は、竪穴区画についてです。

竪穴区画とは、階段や吹き抜けなど、火災時の炎や煙が階をまたいで拡がらないようにする区画のことを言います。

これはもし火事が起きて避難をすることになった時に、煙が階段に来ないようにするためのものです。

主に3階建以上の建物で旅館業をする場合は、具体的にどんな壁や扉が必要になるのかしっかり確認しましょう。

基本的には365日営業できる旅館業法での開業をおすすめしますが、民泊新法で開業するパターンもこのチャプターでご紹介したいと思います。

旅館業法との違いを復習しながら、説明したいと思います。

再登場です。

こちらが旅館業法と民泊新法の比較表です。

営業日数の上限に違い

旅館業法と民泊新法が大きく異なるのは営業可能日数です。旅館業法の場合は、365日営業できるのに対して、民泊新法の場合は180日しか営業できません。

なので民泊新法で行く場合は、営業できない残りの185日をどうするか？考えなければなりません。基本的には1年のうち、繁忙期である3-5月と7月-11月の180日で営業して、残りは別の方法で売上を立てる必要があります。例えば、マンスリー利用やレンタルスペースでの利用です。

でも、一番いいのは、180日で稼ぎ切って、あとは休んでも収支が見込める物件がおすすめです。例えば、スキー場目の前の物件とか、鎌倉や湘南の物件とか。

次は、営業できないエリアについてです。

物件の用途地域が、「住居専用地域」の場合、旅館業の営業許可は取れません。

用途地域とは、都市計画法で定められた土地の使い道のことです。全部で13種類あるのですが、このうちの「住居専用地域」では旅館業の許可が取れないことになっています。

なので、あなたの物件の用途地域が、「住居専用地域」の場合、民泊新法で営業許可を取ることになります。

最後に説明するのは自動火災報知機の設置義務についてです。

民泊新法で営業する場合でも、消防設備に関して言えば、旅館業と同じ設備を整える必要があります。民泊新法だからといって消防設備が軽くなるわけではないんですね。

ただし、1つだけ例外があります。かなりレアケースだと思われますが、家主居住型かつ50平米以下の物件に関しては、自動火災報知器が不要になります。（P137）

ちなみに家主居住型とは宿泊ゲストが宿泊中は基本的にその建物内に住んでいる必要があります。しかも「住む」の定義ですが、原則1時間しか不在にできないんです。（笑）1時間って感じですが,,,

最後に、

もしあなたが家主不在型で民泊運営することを選んだのであれば、というかほとんどの人は家主居住型は難しいので、家主不在型を選ぶと思うのですが、

「住宅宿泊管理業者」へ管理業務を委託することが義務付けられています。住宅宿泊管理業者とは家主不在型の民泊施設の管理を請け負う業者のことです。

仮に物件があなたの自宅だったとしても、不在型を選んだのであれば、住宅宿泊管理業者を間に入れる必要があります。法律ですね、これは。

委託する業務内容としては、

チェックイン対応

帳簿の作成

鍵の受け渡し

トラブル対応

など民泊の管理業務全般になります。

あなたは、住宅宿泊管理業者に売上の10-30%ほどのコミッションを払い、業務を委託します。

「住宅宿泊管理業者 地名」でググると地域の業者が出てきますし、良さそうな会社がなければ物件を紹介してもらった不動産屋さんにお願いして、住宅宿泊管理業者の資格を取ってもらうのが近道かもしれません。

ここでは会社設立から、開業までの流れをみてみたいと思います。

会社設立

もしすでにあなたが法人で運営することを決めたのであれば、一番初めに会社を作ってください。会社形態としては、「株式会社」や「合同会社」でしょう。

以前は合同会社は信用がないからダメだなんて言われることもありましたが、今では合同会社も一般的になってきました。あのApple Japanですら合同会社ですからね。もちろん、融資関係も合同会社で全く問題ありません。僕は合同会社で作りました。

定款の作成、資本金の払い込み、その他もろもろの作業で、「合同会社」であれば3日、「株式会社」であれば7日ほどで準備出来ます。

書類が一通り準備できれば、法務局にて登記申請します。ちなみに法人設立に当たっては、「本店所在地」を決める必要がありますが、通常はゲストハウスの物件住所で問題ないと思います。（一応、大家さんには確認してください。）

金融機関からの借入

会社を作った後、ゲストハウス用の物件を見つけたとします。あなたに十分な資金があったり、居抜き物件を使うため、融資が全く必要ない場合は、物件を契約します。

逆に、金融機関からの借入が必要な場合は、すぐに物件を契約をしないでください。なぜなら、物件の契約には補償金や仲介手数料などの支払いが発生します。万が一、金融機関から借入ができなかった場合、支払ったお金は戻ってこないからです。

なので、

大家さんには事情を説明し、待ってもらった上で、

その物件を元にした事業計画及び収支計画を作成し、金融機関に融資の申請を行います。

もし大規模なリノベーションが発生しそうな場合は、設計士や工務店に見積もりを出してもらってください。融資の担当者から必ず工事費用の根拠となる見積書を求めてきます。

もし詳細な見積もりを出すのに何ヶ月もかかるようであれば、ざっくりした金額でも良いと設計士か工務店に伝えましょう。

とはいえ、実際に工事したら見積もりの2倍の金額でした！は洒落にならないので、少し多めの金額が理想です。おすすめの金融機関ですが、日本政策金融公庫が良いと思います。

物件契約

融資の担当者から融資OKが出たら、物件の契約に進みます。

まだ会社の売上が立っていないので、初月の家賃や敷金・礼金、仲介手数料は会社の資本金を使ってください。

工事契約

無事に物件の契約が済んだら、次は設計士や工務店と契約し、改修工事を進めます。

開業

工事が完了したら、消防や保健所の検査を受け、やっと開業です。この頃までには、借入した金額が口座に振り込まれているはずなので、設計士や工務店に支払いを済ませます。

以上が簡単な流れでした。

ここでは防火管理者の資格について話をします。

防火管理者の資格が必要な場合は、収容人数が30人を超えるか、延べ床面積が300㎡を超える場合のみです。

説明しますね。

まず不特定多数が出入りする建物は「防火対象物」と呼ばれ、その中でも宿泊施設の場合は収容人数が30人を超えるか、延べ床面積が300㎡を超えると、防火管理者の選任が必要となります。

300㎡未満で、かつ収容人数（これはちなみに従業員も含むのですが、）、これが29名以下であれば、基本的には防火管理者は不要です。

ただし例外があって、例えば3階建てのビルの2,3Fで宿泊施設を経営していて、その1F部分に飲食店がテナントとして入っている場合は、防火管理者が必要な場合があります。この辺は、消防署で確認してください。

で、もし防火管理者の資格が必要になった場合は、消防が定期的に開催している1-2日間の講習に参加するだけで意外と簡単に取れてしまいます。費用もたった7,8000円です。

飲食店の営業許可と食品衛生責任者

お客様に食事を提供するようなBARや食堂が併設された宿泊施設を作るのであれば、飲食店の営業許可が必要になります。管理しているのは同じく保健所なので、宿泊の許可とは別で営業許可を取る必要があります。

飲食店においては1店舗につき1人の食品衛生責任者を置くよう義務付けられているので、あなたやスタッフの誰かが食品衛生責任者の資格を取ることになります。

もし、あなたが作る宿泊施設が飲食物を提供しない場合は、基本的に飲食店の営業許可も食品衛生責任者も不要です。

もちろんゲストがコンビニで買ってきたビールとおにぎりを食べる場合は不要だし、UBERで取り寄せてもらうのは自由だし、さらに物販のような形で施設内でビールやお菓子を販売することになっても、営業許可は不要です。

ただ1つ気をつけて頂きたいのは、

物販で飲食物を提供していたとしても、宿側が袋を開けてお皿に盛って提供したり、ビールをグラスに注いで提供してお金を受け取った時点で、これは飲食店扱いになります。これを営業許可なしにやるのはNGなので気をつけてください。ポイントは宿側が開封して提供するかどうかです。

逆にいうとゲストに開封させてしまえば何だってOKです。

以前自分たちの宿で朝食を提供したかったのですが、飲食店の営業許可がどうしても取れなくて悩んだことがありました。で、どうしたかというと袋に入ったパンを買ってきて、お客様に開封してもらうようなスタイルで朝食として提供しました。これだと飲食の許可が不要です。

許認可の取得については、許可の要件をクリアしなければならない法律の壁があり、専門家に相談したほうがスムーズなのは間違いありません。

とはいえ、誰にいくらで頼むべきか良く分からないですよね？

ここではいくつかのパターンを紹介したいと思いますが、吉岡のおすすめとしては、大きなリノベーションがないのであれば、全て自分で行うのが良いと思います。

まず、自分で全て行うパターンです。

許認可の申請自体は、特別な資格がなくても事業者が自ら行うことが可能です。保健所の窓口で気軽に相談することも可能なので、時間がある方は自分一人で進めることができます。

行政書士

面倒な書類作成や申請自体を誰かに頼む場合は、「行政書士」のみが行うことができます。費用をかけてでも、面倒な仕事を避けたい方は行政書士に頼むのが良いでしょう。

ネットで調べた情報になりますが、行政書士に頼んだ場合、費用はおおよそ20万円から30万円ほどでした。

建築士や設計事務所

大規模なリノベーションが発生する場合や、住宅や事務所などを宿泊施設に用途変更する場合は、設計士や設計事務所に各行政とのパイプ役になってもらうとスムーズです。

特に古い建物を再利用する場合は、水回りであれば保健所、自動火災報知器については消防署、用途変更に関しては市役所の建築指導課が窓口になり、頻繁に交渉が必要になり大変すぎます。

全ての交渉を専門知識のない素人であるあなたがやってしまうと、時間の無駄になったり、トラブルが起こる可能性があります。

費用ですが、自分の経験上、設計事務所は改修費用の10%前後が報酬になり、各行政とのやりとりも、この金額に含まれています。

例えば、全体の改修費用が2000万円であれば、200万円が設計事務所の取り分です。

宿泊業というビジネスは、自分自身で運営することもできますし、運営を他社に任せることも可能です。自分自身でやる場合は「自社運営」、他社に任せる場合は「運営委託」という呼び方で話を進めます。

ここでは、自社運営についてご紹介します。

例えば、あなたの物件がご自宅の一室だけであるとか、一般的なサイズの一軒家を貸し出すだけであれば、基本的にはあなただけですべての運営業務を行うことが可能です。

宿業の開業および運営はどんな業務があるか以下に洗い出してみました。あなたは全ての業務を一人で遂行することができそうでしょうか？

開業前の業務

許認可

内装

備品・消耗品の選別（FFT）

ホテルシステム導入(サイトコントローラー・PMS)

自社Webサイト製作

OTA（AirbnbやBooking.comなど）アカウント作成

SNSアカウント作成

開業後の業務

予約の管理

ゲストとのコミュニケーション

チェックインや滞在中の対応

トラブル・クレーム対応

設備・備品

清掃

当然ですが、規模が大きくなればなるほど、作業負担が増えていきます。また複数店舗を運営すれば、一人では回せなくなってしまいます。もし規模の大きな物件で開業したり、複数の物件を運営する場合はスタッフを雇いましょう。

責任ある仕事を任せたいのであれば、正社員を雇うべきかもしれませんし、細かい現場のサポート程度であれば、アルバイトでも十分です。

個人的には、清掃に関しては運営管理者のあなたが行うことは避けた方が良いと思っています。あなたには適切な清掃を行うのに十分な経験やスキル、情熱がありますか？もし十分な経験やスキル、情熱がないのであれば自社でアルバイトを雇用しシフトを組んで清掃を回すか、または清掃業者に委託してください。

なぜなら清掃は大切な業務ですが、清掃業務以外にビジネスオーナーとして頭を使わねばならない業務が他にたくさんあるからです。清掃をあなた自身がやってしまうと、例えばピークシーズン中に数え切れないほどの時間を清掃に費やすことになってしまいます。仮に清掃が好きで好きで堪らないのであれば、それでも構わないのですが

ちなみに私がビジネスオーナーとして物件を管理している物件ですが、規模の小さなものに関して言えば、アルバイトを直接雇用し自社で清掃を回し、規模の大きなものに関しては外部委託先の会社に清掃を依頼しています。

清掃スタッフを探す際に役に立つヒントですが、ジモティーというサイトを使うことです。

ジモティーとは日本全国の各地域ごとに、色々な地元情報を掲載するサイトです。様々な情報が掲載できるジモティーには、地元の住民が「売ります・あげます」の他に「探しています」というカテゴリーもあり、簡単にアルバイトの求人を出すことができます。清掃業務に適した主婦や学生がすぐに見つかる場合も多いですよ。

宿運営は業務を外注化することで、自社の業務負担を減らすことが可能です。ここでは業務の一部だけを外注するケースを見ていきます。

電話・メール受付業務の外注（AirXpressの紹介)

まずは、電話・メール受付業務の外注です。

運営業務の中でも、電話やメール対応だけ外注することが可能です。例えば、このAirexpressという会社は、カンボジアに拠点を置く民泊施設に特化した24時間体制のゲストサポート会社です。

予約前のお問い合わせから宿泊中の緊急連絡まで、日本語だけでなく、英語や中国語でも対応可能です。

ゲストの問い合わせメールに迅速に返信することは、ゲスト満足度を上げるために必要なことです。とはいえ、もしあなたが副業で宿を経営する場合、メールの受信トレイに四六時中張り付いてメール対応することは難しいかもしれません。

そんな場合は、このようなメール代行会社を使うと言う選択肢があります。

清掃の外注

清掃業務のみを外注化することも可能です。

外注先は、ビルやオフィス、ホテルなど幅広い建物の清掃を行っている清掃業者から も登場しています。

ざっくり、清掃料金はいくらくらいでしょうか？

清掃料金の相場は宿泊人数が2名までなら3,000円〜、4名以上のグループなら5,000円〜が相場になっています。

また人数ではなく、お部屋の広さによって清掃料を決定する業者もあります。その場合、部屋の広さが30㎡までで4,000円程度、40㎡なら6,000円程度、60㎡では8,000円程度が相場となっています。

床面積で料金が決まる場合には、宿泊人数が少なく簡単な清掃でも高くついてしまうこともあるため、どちらを基準とした料金設定となっているかをしっかり確認することが大切です。

またどんなサービスが料金に含まれているかも大切なポイントです。

清掃業務には、リネン交換、消耗品の補充、郵便物の回収、ゴミ捨てなどが含まれているかもチェックしてください。

開業のみ外注化する場合

開業の業務だけを外注化することも可能です。

宿泊業の開業に際しては、専門的な知識が必要になります。宿業の知識や経験がない場合やそもそも時間がない場合は開業の部分だけ切り取って外注するケースもあります。

例えば、許認可の部分は行政書士にお願いする。

内装については、インテリアコーディネーターにお願いする。

宿泊予約サイトの登録や、サイトコントローラー、PMS、ホームページの制作などは、宿の開業コンサルにお願いするなどです。

またあなた自身がそれぞれの会社に分離発注することも可能ですし、プロジェクトマネージャーを見つけて、外注の取りまとめを行うことも可能です。

ここでは運営の全てを他社に委託する方法をご紹介します。あなたはビジネスオーナーとして宿の経営は行いますが、運営は外部の運営代行会社に委託するわけです。

副業として民泊を運営したい場合や、そもそもオーナー経営者として携わりたい場合は、業務全て委託しましょう。運営代行会社は、大きな都市であればそれこそ何十社もありますし、小さな街でも個人起業レベルで運営代行を引き受けてくれる人もいます。

全業務を委託する場合、運営代行会社と「運営委託契約書」を交わします。

運営会社は予約の管理、ゲストとのコミュニケーション、チェックインや滞在中の対応、トラブル・クレーム対応、設備・備品の管理、清掃管理などの運営業務を全て行います。

運営会社の経験やスキルにもよりますが、運営以外の業務（例えばマーケティング業務）を合わせて行ってくれる会社は良い会社だと思います。民泊運営は当然現場の業務は大切ですが、どのように集客するかというマーケティングの部分も非常に大切だからです。

業務範囲、費用負担の切り分けは？

次に、ビジネスオーナーと運営代行会社の、費用負担の切り分け方を見て行きましょう。

基本的には運営に関わる全ての費用負担はオーナー側になります。こちらのリストを見てください。

建物の固定資産税

管轄官庁に対する許可手続き費用

建物修理費用

電気、ガス、水道、wifi料金

ホテルシステム利用料

自社サイトのサーバー&ドメイン

旅館業保険

清掃費/ゴミ回収費

予約サイトの手数料 (カード支払い時の手数料含む）

業務を行う際に必要となる家具・備品

受託者（運営代行会社）の費用負担

従業員の給料など人件費

消耗品費

これら、全てはオーナー側の負担です。一方、運営代行会社の負担は、現場運営に関わる人件費だけとなります。要は、宿の箱から設備・備品、システムに関しては全てオーナーが用意して、運営代行会社はそれを運用する人件費しか負担しないと言うことです。

運営代行会社を使う場合、どれくらいフィーが妥当なのでしょうか？ここでは、一般的なフィーの相場を見ていきたいと思います。

管理物件の規模や数、グレード、求める業務によってピンキリですが、一般的には売上の15%〜30%と言われていますが、

お金の流れとしては、売上はビジネスオーナーのあなたに全て入ります。その売上から運営代行会社に契約書で交わした委託費用を支払います。

代行業者にとっては複数物件を運営できるのであれば、その分管理コストを下げながら売上を上げることができるので、10%で良いかもしれません。一方、小さな町でたった1軒の物件の管理であれば、業務効率が悪くなってしまうので50%という数字も聞いたことがあります。

また先で述べたように、代行業者が集客力に自信があり他の代行業者よりも委託費用が高い場合もあるでしょう。

良い代行会社の探し方

代行会社はGoogleで検索するとすぐに見つかります。ただ良い会社、良くない会社はどう判断するべきでしょうか？

これ、難しいですね、、正直。

実績を見せてもらって判断するべきですが、その実績通りに自分の宿も運営できるかというとそうでもない気がします。

大切な視点としては、運営代行会社に丸投げしてしまって、業務がどうなっているか分からない状態にしないことだと思います。

オーナー自身は全ての業務を把握できているが、その上で運営代行会社に任せていると代行会社に思ってもらうことです。

かつ、いつでも代行業者を変更できるような姿勢でいることでしょうか。お互い緊張感のある関係が良いですね。

長野県松本市でゲストハウスや一棟貸しの宿を経営する又吉英良さんのインタビューです。

民泊の許認可やリフォームの専門家山口慧さんのインタビューです。

福岡や箱根、湯河原で民泊を経営する鈴木教平さんのインタビューです。